总括
　　南澳Kent Town区已有一块空地销售，位于College Road 与 King William Street街角。该处土地由McGees房地产公司受托出租，已经上市一段时间。地主有可能以70万澳币的价格转让。

　　该地产位于Kent Town区，该区是阿德莱德近市区发展较快及较受关注的区之一。以多种族居民、多元经济文化为基础的Kent Town区，也以其靠近高品质学校、商业区、完美绿化街，和安全性、良好的辅助设施而著名。同时，该区十分靠近市中心，比较适合已有住房以及适量的中等住宅开发项目。此房产项目可以为在Kent Town寻找自住房的客户提供高品质的住宅别墅。目前该区的可开发房产不多，因此再售价格十分可观。

　　为实现整个项目开发，需直接投资45万澳币左右。项目资金结构为：购买土地获得7成贷款，工程开发获得10成贷款。初始现金投入用来支付3成购买土地的成本，以及印花税和其他相关费用。土地结算时，需要支付资金帐户初建费等（成本核算中做详细陈述）。帐户中其余资金会作为项目初始阶段的营运资金，用来支付例如计划建筑费，咨询费及原材料定金，从而确保在工程期间得到原料的稳定供应。

　　投资开发结构以投资协议的方式进行，协议方为投资者、开发商/项目经理及建筑商。项目以投资者购得土地的方式展开，并独立于房产开发商和建筑商获得土地全部产权，合资公司以成本价（无利润）进行项目开发。投资者享受50％利润分成，开发商和建筑商各获得25％利润。

　　项目全部竣工及出售完毕预计18个月，利润十分可观。初步设计方案仍待完成，并将进一步审查，以确保设计达到开发团队的目标。该项目还没有结构图和工程制图，这些将在土地结算期时提供，并尽快提交区政府批准。双城国际地产将进行谈判，争取该项目土地结算期最低为90天。

需要考虑的几点
　　该项目提议可为投资者提供机会，参与此高回报区的项目建设，具体优势为：

1．建筑商及项目经理以利润分成为动力来开发项目。按照投资协议，建筑商必须使项目获利才能得到回报。因此，开发商和建筑商会尽一切努力以最优价格获得土地，并尽快保证建筑审批，同时确保从供应商和次承包商处获得最佳报价，这样可以使我们在最短时间里结束项目，满足市场需求，同时具备所有细节和高品质实现最佳售价。需要说明一点，双城国际地产将密切参与所有开发过程，推动项目进展，保证贸易和材料价格适中。

2．如果发生售价低于目标预测价和（或）销售缓慢，需要支付更高利息的情况，此开发合作模式能够为投资者提供一项安全保障因素。该项目没有建筑费用，因为协议方最后进行利润分成。因此一旦售价大幅下降，开发商及建筑商利润也将受到影响，最差情况为：开发商及建筑商的努力和心血换来的是与投资者共同承担亏损。无论如何，开发商和建筑商的最佳选择是租出房产，直到市场情况有所改善，特别是等到租金回报只比预计回报低3－4％左右。但决策权无疑是掌握在投资者手中。

3．即使以稍高一点的价格购买此块已有方案许可的土地，但我们提高了项目开发的定数。项目可以关键设计方案进行，不会发生实质性障碍和耽搁。

4．在阿德莱德近郊及次近郊区进行中小型住宅单位的开发，获利前景十分可观。尽管市场有所降温，但当前数据显示，购得房产的质量是项目总体成功的决定因素。预计高质量、好位置和多设施的近郊住宅市场会继续保持强势。

5．我们的调查和市场分析表明，最佳开发地点为具备永久需求的“蓝筹区”。这些区具有最佳的设施，例如学校，学院，大学，交通，零售业，银行及办公服务等。Kent Town很久以前就被看作蓝筹区，只是最近才进行了大量重建开发。我们相信，在这样受欢迎地区的高品质开发项目会提供更好的利润前景（而且在市场降温的走势下，安全性更高）。首选地价为45万澳币至60万澳币，低于目前该区的开发售价。同时我们相信，直接与土地所有者进行接触会更具优势，将获得更优的最终售价。

6．我们相信购买力将维持现有水平。人口老龄化及阿德莱德近郊活跃的生活方式，会继续强有力的影响市场。任何项目可行性研究报告中，我们都没有考虑地产增值的因素。我们相信利率可能会上调，但短期不会大幅上升。同时，尽管过去12个月可以为我们提供土地增值的数据，可我们并没有预测土地升值情况，我们也没有估计此行业市场大幅下跌的情形。我们认为，客户已变得十分慎重挑剔，我们必须开发合适产品，而且我们的项目评估应倾向普通水准，而非市场。我们预计，搬入靠市区居住来享受更多利益的趋势将继续。

初期可行性研究注释
建筑成本
　　建筑成本以当前次承包商价格基准来评估计算，该价格适用于阿德莱德低层别墅建设市场。每平方米成本为800澳币，外加3％合同价格。建筑周期最长为12个月。我们会与当前土地所有者进行沟通，争取最短允许3个月结算土地的条件，这样可以保证所有必要审批就位，从而降低利率成本。

贷款成本
　　资金结构建立在土地7成贷款的基础上。初始资金投入45万澳币，此后整个项目18个月进程中可以实现自筹款。贷款利率为9.75％。项目资金贷款比例较高可允许少量资金投入获得高回报，但是我们要为此付出一定代价，因为我们要支付资金开户费用和贷方费用来保证获得贷款。这些费用在成本核算一章中有说明。

市场销售
　　成本核算中，部分是别墅的预计售价。销售价格为市场平均价，考虑当前市场售价和同区相似别墅售价，我们的定价非常适中。我们相信售价存在进一步上涨空间，如果18个月内市场有所回升，我们将获得更高利润。我们的定价十分合理，且稍低于同区开发项目的当前售价，我们坚信质量及美观设计会带来大量内部增值空间。

实例简析
1、 Mary Street, South Australia, 5072
5栋全新2层住宅别墅
　　投资者购买住宅房产，购买价格AU$670,000，首付20%，即$134,000，其余80%向澳洲银行贷款，18个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$275,000。
所有花费（含税）：AU$2,281,896 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$2,750,000 （平均每栋别墅销售价格约为AU$550,000）
GST税：AU$79,677
毛利总额：AU$425,549
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$212,774
投资回报率为77.4%

2、 Brunswick Street, South Australia, 5081
3栋全新2层住宅别墅
投资者购买住宅房产，购买价格AU$850,000，首付30%，即$255,000，其余70%向澳洲银行贷款，12个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$425,000。
所有花费（含税）：AU$2,750,000 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$2,750,000
别墅1：AU$1,150,000 (每平米AU$4,182)
别墅2：AU$800,000 (每平米AU$3,556)
别墅3：AU$800,000 (每平米AU$3,556)

GST税：AU$22,235
利润总额：AU$711,529
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$355,764
投资回报率为83.7%

3、 Darling Street, Melbourne, Victoria
多层住宅公寓楼
投资者购买住宅房产，购买价格AU$2,200,000，首付30%，即$660,000，其余70%向澳洲银行贷款，18个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$1,050,000。
所有花费（含税）：AU$6,793,850 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$8,700,000 （每套公寓销售价格为AU$350,000---AU$1,200,000）

利润总额：AU$1,906,150
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$953,075
投资回报率为90.8%

4、 Daley Street, Melbourne, Victoria
多层住宅公寓楼
投资者购买住宅房产，购买价格AU$900,000，首付30%，即$270,000，其余70%向澳洲银行贷款，18个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$500,000。
所有花费（含税）：AU$3,849,383 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$4,750,000 （每套公寓销售价格为AU$450,000---AU$850,000）

GST税：AU$81,874
利润总额：AU$818,743
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$409,371
投资回报率为81.9%

5、 Riversdale Road, Melbourne, Victoria
多层住宅公寓楼
投资者购买住宅房产，购买价格AU$1,350,000，首付25%，即$337,500，其余75%向澳洲银行贷款，18个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$500,000。
所有花费（含税）：AU$4,505,476 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$5,650,000（每套公寓销售价格为AU$360,000---AU$480,000）
GST税：AU$104,048
利润总额：AU$1,040,477
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$520,238
投资回报率为104%

6、 Malvern Road, Melbourne, Victoria
多层住宅公寓楼
投资者购买住宅房产，购买价格AU$2,200,000，首付30%，即$660,000，其余70%向澳洲银行贷款，18个月贷款，只还贷款利息。
加印花税、GST、代书及杂费、贷款成本、启动费用。总投资为AU$1,065,000。
所有花费（含税）：AU$7,584,175 (包括：土地成本、开发成本、贷款、杂费)

销售总价格：AU$9,825,000 （每套公寓销售价格为AU$340,000---AU$750,000）
GST税：AU$203,711
利润总额：AU$2,037,114
按利润分配比例，投资者回报（50%分红）为AU$1,017,557
投资回报率为95.6%